VALMISTAUTUMINEN PUTKIREMONTTIIN

Putkiremontti on Taloyhtiöiden suurimpia ja osakkaiden kannalta taloudellisesti sekä toteutuksen kannalta raskaimpia remonttikokonaisuuksia. Tämän kokoluokan projekteihin pitää valmistautua hyvissä ajoin ja harkiten. Taloyhtiön ikäkaari sanelee alustavavan remonttiajankohdan. Käytetyillä rakennusmateriaaleilla ja rakennusaikaisen työn laadulla on merkittävä vaikutus ja ne voivat tuoda arvioituun toimenpide ajankohtaan muutoksia.

Kerron tässä ”blogisarjassa” Tampereen Hervannassa sijaitsevan Asunto Oy Urheilijanpolun Linjasaneerauksen (Putkiremontin) valmistelusta ja toteutuksesta. Kaikissa hyvin suunnitelluissa ja valmistelluissa projekteissa olennaista on selvittää perusteet toteutukselle ja laatia valmistelulle toimiva aikataulu sekä työsuunnitelma. Olennaista ja tärkeä, joka vaiheessa, on informaation antaminen remontin maksajille, osakkaille sekä myös muille asukkaille. Tästä lankeaa päävastuu yhtiön johdolle, taloyhtiön hallitukselle.

KUNTOTUTKIMUKSET

Taloyhtiössä tehtiin ensimmäinen putkien kuntotutkimus loppuvuonna 2009. Taloyhtiö perustamisesta oli silloin kulunut noin 30 vuotta. Siihen mennessä oli uusittu vesikalusteita vain tarveharkinnan mukaan. Suurinpia huolenaiheita ovat olleet kylpyhuoneiden viemärit, joiden vedenpoisto oli toteutettu ”seinäkaivoilla”. Ko. vedenpoistotapa on aiheuttanut lukuisia vuototilanteita asunnoissa. Seinäkaivot on pääsääntöisesti uusittu lattiakaivoiksi jo ennen ensimmäistä Kuntotutkimusta.

Kuntotutkimus (2009) osoitti, että suurempia huolenaiheita ei vielä siinä vaiheessa ollut. Sen mukaan jatkotutkimusta ehdotettiin suoritettavaksi vuonna 2015. Tuosta kuntotutkimuksessa sitten saatiin selkeät suuntaviivat ja toimintaohjeet, joita käytettiin hankkeen eteenpäin viemiseen. Valmistautuminen aloitettiin Jäte-,  sadevesipohja- ja tonttiviemärien runkolinjojen tarkastuksella ja korkeapaine huuhtelulla. Seuraavaksi uusittiin Lämpöjohtoverkoston linjasäätö ja -sulku venttiilit. Patteriverkostoon ei varsinaisen putkiremontin yhteydessä tulla kajomaan, vaan se tapahtuu myöhäisemmässä vaiheessa, perustuen myöhemmin tehtävään Lämpöjohtoverkoston seurantatutkimukseen. Tämän remontin yhteydessä uusitaan kuitenkin kaikki patterien termostaattiventtiilit. Viemäriremontti pitää sisällään kaikkien lattiakaivojen ja viemärirakenteiden uusimisen.

Taloyhtiön valmistusvuoteen perustuen, suoritettiin rakenteiden haitta-aine kartoitus. Ts. selvitettiin, onko rakenteissa terveydelle haitallista asbestia. Kartoituksen perusteella asbestipurkutyötä joudutaan tekemään vain osalle yhteisten tilojen lattiarakenteita.

Käyttövesi- ja viemäriverkoston sekä lämpöjohtoverkoston kuntotutkimukset suoritti Inspecta Oy. Yritys suoritti työnsä ja raportointinsa asianmukaisesti sekä auttoi yhtiön johtoa neuvontapalveluillaan. Kuntotutkimus taulukossa mainitut eurosummat ovat vain viitteellisiä.

 

HANKE- JA TOTEUTUS SUUNNITTELU

Nämä suunnitteluprosessit ovat remontin onnistumisen kannalta olennaisen tärkeitä. Jos suunnittelua ei olisi tehty huolella ja asiantuntijoita (ammattilaisia) käytetty, olisi turhaa jälkikäteen valittaa remontin epäonnistumisesta. Luonnollisesti ammattilaisten tiedon ja kokemuksen käyttäminen maksaa. Se tuo kuitenkin turvaa remontin toteutuksen onnistumiselle. Tässä vaiheessa ammattilaisina käytettiin Vahanen PRO Oy:tä ja Arkkitehtuuritoimisto Arkion Oy:tä.

Putkiremontin yhteydessä on syytä tarkoin harkita mitä muita korjaus- ja modernisointitoimenpiteitä pitäisi samassa yhteydessä suorittaa. Tämä on tärkeä osa hankesuunnittelua. Vanha viisaus ”kun revitään, niin revitään kunnolla” on tässä tapauksessa puolusteltavissa. Linjasaneeraukseen sisältyvät kuuma- ja lämmin käyttövesi johdot ja niihin kuuluvat kalusteet; hanat, suihkut, astianpesukoneliitännät, wc-pöntöt, lavuaarikaapit ja valaisimet, on syytä uusia ajanmukaisiksi. Halpistuotteisiin ei ole syytä langeta, vaan pitäytyä vain tyyppihyväksytyissä kalusteissa.

Tässä remontissa kaikki kylpyhuoneet rakennetaan uudelleen. Kohteessa on 1970 luvulle Hervannassa tyypilliset pinnoitetut peltiseinäiset kylpyhuoneet, ns. ”faradayn häkit” (kuva). Ne ovat nyt aikansa eläneet. Kylpyhuoneen seinät rakennetaan täysin uusiksi ja niihin käytetään Siporex-harkkoja. Lattioiden teossa huomioidaan kunnollisten vesikaatojen aikaansaanti. Lattioihin asennetaan ns. mukavuuslattialämmitys, jonka syöttö otetaan yhtiön yhteisestä käyttösähköstä. Asukkaille tarjotaan myös vaihtoehtoisia kalusteita ja materiaalivaihtoehtoja.

 

Veden kulutus on yhtiössä ollut kohtuullista. Tästä huolimatta halutaan pitkässä juoksussa saavuttaa säästöjä. Tähän kuuluu kaukoluettavien asuntokohtaisten vesimittarien hankinta. Asuntokohtaisesta kuuman ja kylmän veden mittaamisesta ja kulutuksen mukaisesta veden maksamisesta on puhuttu usein yhtiökokouksissa. Nyt asennus toteutetaan ja remontin jälkeen asukkaat maksavat vain oman veden kulutuksesta.

Remontin yhteydessä vaihdetaan kylpyhuoneiden poistoilmaventtiilit. Remontin loppuvaiheessa puhdistetaan  Iv-kanavat ja säädetään ilmanvaihto määriteltyihin  säätöarvoihin.

Asukkaille tarjotaan vaihtoehtoisia kalusteita ja materiaalivaihtoehtoja. Remontin aikana on osakkailla mahdollisuus myös tilata omaan lukuunsa lisätöitä.

 

Asuntoihin asennetaan uusi sähkö- ja IT-keskus. Tähän liitetään sähkö, puhelin ja tv-kuituyhteys. Asunnoissa ei tehdä muita huoneiston sisäisiä sähkötöitä. Osakkaalla on mahdollisuus tilata lisätyönä lisäpistorasioita.

Asuintuvallisuutta lisätään hankkimalla porrashuoneisiin nykyisten paristokäyttöisten palovaroittimien tilalle sähköverkkoon liitetyt, paristovarmennuksella varustetut palovaroittimet. Asuntokohtaisten palovaroittimien hankinnasta ja toiminnasta asukkaat vastaavat edelleen omatoimisesti.

Yhteisten tilojen ulko- ja sisätilojen toimivuutta lisätään ja sähkönsäästöä haetaan uusimalla LED-valaisimilla. Kaikki sisävalaisimet tulevat liiketunnistimilla toimiviksi. Yhteisiin tiloihin tehdään lisäksi lukuisia korjaustoimenpiteitä, joista mainittakoon kylmäsäilytystilojen peruskorjaus.

PÄÄTÖSTEN TEKO

Päätöstenteon pohjana tulee olla riittävä osakkaille ja asukkaille suunnattu, tilanteen mukaan päivitetty, informaatio. Ts. osakkaiden pitää saada selkeä tieto remontin hyödyistä ja kuluista. Saadun tiedon perusteella osakkaat voivat päättää riittävän aikaisessa vaiheessa, haluavatko he vielä remontin aikana ja sen jälkeen olla osakkaina ja asua taloyhtiössä. Ennen toteutusvaihetta on kaikilla ollut vielä mahdollisuus ”nostaa kytkintä”.

 

 

 

 

 

Taloyhtiön päättäjillä, osakkailla, on elämäntilanteestaan ja taloudellisesta asemastaan johtuen erilaiset lähtökohdat puoltaa tai vastustaa isoja remontteja. Heidät voisi jakaa ainakin viiteen ryhmään:

1. Yhtiön perustamisvaiheessa muuttaneet osakkaat ”alkuasukkaat” ovat yleensä innokkaimmin mukana yhtiön toiminnassa. Heillä on ollut tärkeä asema luotaessa yhtiön toimintatavoitteille ”toimintamalli”.
2. Perheen perustaneet nuoret parit tuovat väriä yhteisöön, väkiluku kasvaa ja pihaelämä vilkastuu. Osa perheistä muuttaa ”pienin askelein”, isompaan asuntoon.
3. Koulukaupunkeihin muuttavat opiskelijat saattavat ostaa osakkeen vanhempien avustuksella tai muuttavat vuokralle opiskelun ajaksi. Omistusasunnot saattavat ammattiin valmistumisen jälkeen jäädä vuokra-asunnoiksi.
4. Sijoittajat ostavat asuntoja, vuokratakseen ne usein henkilöille, jotka asuvat lyhytaikaisesti asunnon kunnosta aina välittämättä. Tässä tapauksessa kumpikaan osapuoli ei välttämättä ole kiinnostunut taloyhtiön kunnosta ja ylläpitämisestä. Onneksi myös vastuuntuntoisia vuokranantajia mahtuu tähän joukkoon.
5. Aktiiviset ja myös yhtiökokouksiin osallistuvat osakkaat ajattelevat taloyhtiön hyvinvointia ja ylläpitoa pitkässä juoksussa sekä haluavat jatkossakin asua taloyhtiössä. He ovat tämän asumismuodon ”selkäranka”.

Tässä taloyhtiössä, ei remonttisuunnittelun aikana ollut havaittavissa mitään merkittävää muuttoliikettä. Myyntitilanteessa, osakekauppojen yhteydessä, uusille osakkeen omistajille tiedotettiin hyvän tavan mukaisesti ”missä mennään”, mitä tulevaisuus tuo tullessaan.

Näillä avoimilla korteilla lähdettiin päättämään yhtiökokouksessa hankesuunnittelusta ja varsinaisesta remontti ajankohdasta sekä remontin laajuudesta. Näin laajan projektin päätäntä on harvoin yksimielinen ja epäilijöitä sekä soraääniä luonnollisesti kuuluu.

Yhtiökokoukset ovat perinteisesti olleet varsin vähän osakkaita kiinnostaneita. Tämä projekti sai osakkaat liikkeelle. Läsnä oli liki 70 prosenttia kaikista osakkaista. Keskustelu oli vilkasta. Erityisesti oli vääntöä kylpyhuoneiden täysremonttin tarpeellisuudesta. Kokouksessa pidettyjen neuvoa antavien koeäänestyksen jälkeen päästiin enemmistöä tyydyttävään ratkaisuun. Niin tässä, kuin muutoinkin vastaavissa kokous tilaisuuksissa, kokouksen sujuminen on kiinni ammattimaisesti hoidetuista kokousjärjestelyistä ja puheenjohtaja /sihteeri työskentelystä. Yhtiön hallituksen tukena on toiminut aktiivisesti Isännöinti Ilkka Saarinen Oy:n kohdeisännöitsijä ja tekninen isännöitsijä.

Laajan urakkakilpailutuksen perusteella taloyhtiön hallitus valitsi remontin pääurakoitsijaksi Näsin Vesijohtoliike Oy:n. Heidän vastuulleen tulee urakan toteutus ja he vastaavat osakkaille remontin onnistumisesta.

Varsinaisen päätöskokouksen jälkeen yhtiössä on pidetty useita tiedotus- ja opastustilaisuuksia, joissa pyritään helpottamaan asukkaiden oloa ja totuttamaan ajatukseen muutaman kuukauden ”leirielämästä”. Arviolta reilusti yli puolet asukkaista muuttaa remontia ajaksi sijaismajoitukseen. Remontin haittana ovat melu sekä sähkön, veden ja viemärijärjestelmien käyttökatkokset. Tämä vaatii pitkää pinnaa asuntoihin jääviltä.

Tässä osiossa on kerrottu, yksityiskohtiin puuttumatta, taloyhtiön remontin suunnittelusta, sisällöstä ja sen laajuudesta koskien asuntoja ja yhteisiä tiloja. Seuraavassa blogissa seurataan remontin aloitus- ja toteutusvaiheita sekä paneudutaan valvontatyöhön.

(Valokuvat ovat kirjoittajan omia Otoksia)