URAKAN VALVONTA

Putkiremonttiurakan valvojalla on huomattava vastuu remontin onnistumisessa. Valvojaksi valitun henkilön tulee aktiivisesti olla mukana remontin eri vaiheissa. Usein valvojaksi valitaan henkilö samasta yrityksestä, joka on suorittanut remontin hanke- ja varsinaisen toteutus suunnittelun. Tämä on usein osoittautunut hyväksi ratkaisuksi. Tässä kohteessa valvontatyö on uskottu Vahanen Oy:lle. Valvoja toimii rakennuttajan edustajana ja hoitaa yhteydenpidon urakoitsijaan.

Valvoja vastaa taloyhtiölle ja osakkaille remontin onnistumisesta toteutuksen kaikissa vaiheissa. Suunnittelutyön toteutuminen käytännössä sekä mahdollisesti remontin kuluessa tehtävät muutokset on tarkoin perusteltava ja kirjattava dokumentteihin. Remontin kuluessa pääurakoitsijan lisäksi työmaalla uurastaa usein lukuisia aliurakoitsijoita. Näiden saumattoman yhteistyön sujumisen tarkkailu ja puutteisiin puuttuminen on valvojan jokapäiväistä rutiinia.

AIKATAULU

 

Remonttiaikataulu ja sen noudattaminen on osakkaiden kannalta tärkeä asia. Joutuvathan he järjestämään elämisensä ja asumisensa etukäteen. Aikataulumuutokset ovat aina mahdollisia. Niihin tulee varautua ja niistä tulee selkeästi hyvissä ajoin ilmoittaa osakkaille ja asukkaille. Tilanne on yhtä haastava niin asuntoihin jääville kuin tilapäisasuntoon muuttaville.Tässä työssä valvojan tulee tarkoin ajatella taloyhtiön kokonaisetua ja olla hallituksen kanssa tiiviissä yhteistyössä. Selkeä ja ajan tasalla pidetty tiedottaminen vähentävät konfliktitilanteita urakan edetessä.

JULKISTEN TILOJEN TYÖT

Ennenkuin asunnoissa aloitetaan remonttityöt, ryhdytään julkisissa tiloissa valmistautumistöihin. Puretaan rakenteet vanhojen viemäri- ja vesijohtolinjojen alueilta, jotta vanhat putket voitaisiin poistaa ja uudet asentaa tilalle. Tämä vaihe on varsin meluisaa ja asuntoihin asumaan jäävien asukkaiden kuuloelimiä rassaavaa.

 

Ensimmäisen vaiheen töitä ovat myös asukkaiden sosiaalisten tilojen valmistaminen remontin ajaksi. Wc ja peseytymistilat pitäisi sijoittaa siten, että ne palvelevat asuntoihin jääviä asukkaita niin kesä- kuin talvi olosuhteissa. Ts. tilojen tulisi olla sellaisessa paikassa, että niissä tarkenisi käydä suihkussa myös talviaikaan. Tämä seikka jää usein huomioitta. Se, kuinka monta perhettä jää asumaan remontin ajaksi, pitäisi myös huomioida ko. tilojen määrää suunniteltaessa. Näin vältetään stressaavalta ”jonotukselta”.

Peseytymistilojen puhtaanapito pitää suunnitella ja toteuttaa urakoitsijan ja/tai huoltoyhtiön kautta.

 

 

 

Asukkaille pitää järjestää sijaistiloja mm. pyöräsuojien tyhjennyksen ajaksi. Myös vinttikomerotavaroille tarvitaan tilapäistä varastotilaa. Remontin yhteydessä asukkaat voivat luopua vanhoista kodinkoneista sekä muusta tarpeettomasta tavarasta, joille heillä ei ole käyttöä remontin jälkeen. Tähän tarvitaan jätelavakalustoa. Tässä yhteydessä pitää myös huomioida jäteryhmien lajittelun tarve.

Varastotilojen tulisi olla turvallisia tavaroille ja suojattu varkaustapauksilta.

Remonttiaikana, jolloin yhteisissä tiloissa, asunnoissa ja työmaatarviketiloissa ovet ovat auki, sattuu kuitenkin toisinaan ikäviä yllätyksiä. Remonttialueella asioi paljon eri aliurakoitsijoiden henkilökuntaa, mutta myös mahdollisia luvattomia henkilöitä, jotka voivat käyttävät hyväksi tilaisuutta varastaa tai tehdä ilkivaltaa. Nyt remontin kestäessä, näitä ikäviä yllätyksiä tiedämme jo tapahtuneen.

 

ASUNTOJEN SUOJAUSTOIMENPITEET

Asuinhuoneet suojataan ovettomien aukkojen osalta kuvan mukaisilla vetoketjutoimisilla suojauksilla pölyhaittojen vähentämiseksi.  Piikkaus- ja betonipöly kulkeutuvat kuitenkin tehokkaasti ilmanvaihdon mukana, joten kaikelta rakennuspölyltä ei pystytä suojautumaan. Urakoitsija on toimittanut asukkaille ohjeet suojautumistoimenpiteiksi.

ALOITUSKATSELMUS

Jokaisessa asunnossa pidetään aloituskatselmus. Siinä yhteydessä asukkaille kerrotaan tarkemmin remontin kohdealueista. Tässä tilanteessa asukkaan tulisi olla aktiivinen kysymyksien asettelussa, jotta vältyttäisiin yllättäviltä tilanteilta. Asukkaan tulee siirtää remontin tieltä kalusteita ja tavaroita, jotka saattaisivat likaantua tai vahingoittua työn tuoksinassa. Rakennuspölyltä suojaamiseksi asukkaille toimitetaan suojautumiseen tarvittavia materiaaleja.

Aloituskatselmuksen jälkeen osakkaiden on tiettyyn takarajaan mennessä ilmoitettava mm. kylpyhuoneiden tarvike ja materiaalivalinnoista sekä mahdollisista omaan piikkiin tehtävistä hankinnoista ja asennus toivomuksista.

URAKAN ETENEMINEN

 

Vanhat kylpyhuoneet olivat peltiseinäisiä ns. ”faradayn häkkejä”.  Työt aloitettiin purkamalla vanhat kalusteet ja seinämateriaalit. Uudet seinät tehtiin Siporex tiilistä. Lisäselvitystä tästä paljon käytetystä materiaalista löydät googlettamalla.

 

Purkutyön jälkeen uudet käyttövesiputket, viemärit ja sähkösyötöt asennettiin paikoilleen. Suoritettiin lattian jyrsintä ja pohjavalu. Tämän jälkeen lattiaan asennettiin lattialämmityskaapelointi ja suoritetaan pintavalu. Lattialämmitystehon säädön suorittaa asukas taloyhtiön antamien ohjeiden mukaan. Sähkö lattialämmitykseen tulee ”talon” sähköstä. Kylpyhuoneisiin osakkaalla on myös mahdollista hankkia, remontin yhteydessä, ns. rättipatteri, jonka sähkönsyöttö kytketään osakkaan sähkömittariin.

Kun pohjatyöt on tehty ja hyväksytty, siirrytään pintamateriaalien asentamiseen. Ennen sitä tehdään kylpyhuoneeseen verieristys. Tässä tapauksessa käytettiin Kiilto Oy:n myrkynvihreää vesieristemassaa. Valvoja tarkastaa tässä vaiheessa, täyttääkö vesieristepinnan vahvuus materiaalivalmistajan työohjeessa asettaman kerrosvahvuuden. Valvoja ottaa seinästä ja lattiasta ”koepalan” ja kun vahvuus on ok, antaa asentajalle luvan siirtyä laattojen asennusvaiheeseen. Koepalat liitetään asuntokohtaiseen tarkastuspöytäkirjaan.

Laatoitustyö on tarkkaa työtä. Tässä työssä ammattilaiset erottuvat harrastelijoista. Laatoittajan silmän apuna käytetään laseria laattojen saamiseksi vaateriin. Viimeisenä pintatyövaiheena asennetaan katon tukirakenteet, levy, paneelit sekä saumataan laattojen saumat.

 

Kun pintamateriaalit on hyväksytysti asennettu, siirrytään kalusteiden asentamiseen. Tähän työvaiheeseen liittyviin kalustehankintoihin on osakas voinut vaikuttaa. Hän on voinut valita kalusteiksi laadullisesti ja ulkonäöllisesti mieleisiään malleja. Wc-istuin, suihku ja -kaappi, käsienpesuallas ja hana sekä allaskaappi, peilikaappi sekä kylpyhuoneen ovi ovat kohteita, joilla saadaan ”ilmettä” asuntoon ja toimivuutta tarpeiden mukaan.

Lisäksi kylpyhuonetilan käytön kannalta tärkeät laitteet, Vesimittari- sekä lattialämmityksen säätölaite asennetaan viime vaihteessa. Vesimittarit ovat Vesiverto Oy:n kaukoluettavia laitteita. Niistä asukas voi seurata veden sekä kuuman että kylmän veden kulutusta ja halutessaan vaikuttaa maksamansa vesilaskun suuruuteen.

 

 

Jo ennen edellä kerrottuja vaiheita on asennettu keittiöön uusi hana, ilmanvaihdon poistoventtiili, eteiseen uusi nousukeskus vikavirtasuojakytkimineen ja data-pistokkeet asunnon wifi-valmiutta varten sekä asukkaan tilaamat pistorasiat ja muut työt.

 

 

REMONTTIAIKAINEN ASUMINEN

Näin suurimittaiset rakennusremontit aiheuttavat asukkaille suuriakin paineita ja ongelmia jo remonttien suunnitteluvaiheessa. Jo pelkästään siksi, että meillä on erilaisia tavoitteita ja tarpeita asuinviihtyvyyteen liittyen. Suurena apuna ko. asioiden helpottamisessa on oikein suunnattu ja realistisesti kerrottu remontin toteuttamisprosessi. Onneksi kuitenkin ongelmat on tehty voitettaviksi. Keskusteltuani asunnoissa remonttiaikana asuvien henkilöiden kanssa, olen yllättynyt, miten myönteisesti he ovat suhtautuneen remontti aikaisiin asumishäiriöihin. Näytti siltä, että remontin välttämättömyydestä kertominen ja se mitä etuja sillä saavutettaisiin, antoivat voimaa sietämiseen.

REMONTIN VASTAANOTTAMINEN JA TAKUUASIAT

Osakkaan ja taloyhtiön tulee tässä vaiheessa tarkoin huolehtia siitä, että tilattu urakka täyttää sille asetetut vaatimukset. Sen lisäksi, että asunnoissa remontoidaan, myös yhteisissä tiloissa tehdään uudistuksia. Tuolloin joutuvat, suojauksesta huolimatta, rakenteiden pintamateriaalit kokemaan vaurioita. Tulee tarkoin varmistaa työn viimeistelyn taso sekä rakennuksessa että piha-alueella. Piha-alueet ovat olleet urakoitsijan käytössä ja niiden hyväksyttävään kunnostukseen tulee kiinnittää huomiota. Remontin vastaanottotarkastuksen suorittaa taloyhtiön edustaja, valvoja ja urakoitsijoiden edustajat. Pääurakoitsija vastaa viranomaistarkastuksista.

Remontin aikana on saattanut tapahtua asukkaan tai kiinteistön rakenteille vahinkoja. Kaikista näistä tapauksista tulee viimeistään tässä vaiheessa esittää vika- ja puutelistat. Niiden perustella tehdään viimeistelykorjaukset ja/tai määritellään tapahtuneiden vahinkojen rahallinen arvo.

Vasta sitten, kun tilaajaosapuoli katsoo saaneensa koko urakan hyväksytysti valmiiksi, voidaan se vastaanottaa ja maksaa urakan loppusuoritus. Takuuaikana tulee tarkkailla laitteiden toimivuutta ja materiaalien kestävyyttä sekä reklamoida puutteista viivytyksettä. Takuuajan päätyttyä (takuuaika on kaksi vuotta) on turha esittää korvausvaatimuksia. Näissä asioissa tulee taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijä toimia aktiivisesti. Kun kaikki on ok, maksetaan takuuajan vakuus.

JA MITÄ SE MAKSOI

Putkiremontin suunnitteluvaiheessa vuonna 2015, Inspecta Oy:n Kuntokartoituksen yhteydessä remontin kuluiksi arvioitiin 2.100.000 € (sis.alv), eli 538 €/m².

Tässä tapauksessa tehtiin fiksu ratkaisu. Urakat suoritettiin kahdessa suuressa taloyhtiössä, saman pihan alueella, yhtäjaksoisesti. Edettiin porras portaalta ja vaihe vaiheelta mahdollisimman saumattomasti. Työn edetessä on voinut todeta remontin kestäneen noin 14 viikkoa/asunto, joka toteuttaa tavoitteiksi suunnitellun ajan.

Kilpailutuksessa oli mukana 12 urakoitsijaa, joista 7 lähetti urakkatarjouksen. Kilpailutuksen ajankohta osui tarjoushintoja ajatellen hyvään saumaan. Kilpailutusvaiheen jälkeen kokonaiskustannuksiksi arvioitiin 2.000.000 € (sis.alv). Tämä arvio sisälsi urakkasumman, riskivarauksen, lisätyövarauksen, valvonnan ja rakennuttamiskulut. Lisäksi summaan sisältyi hallinto-, kopio-, lupa-, ja vakuutuskulut. Tätä kirjoitettaessa näyttää siltä, että kustannukset jäävät luokkaan noin 500 €/m². Keskimäärin kustannukset liikkuvat luokassa 600 – 700 €/m² riippuen urakan- ja kohteen laajuudesta.

Osakkeenomistajat maksavat urakkakulut joko taloyhtiön lainalla (Remonttivastike) tai omalla kertasuorituksella. Kun remontti on valmis, kysytään osakkailta kumman maksuvaihtoehdon he valitsevat.

Seuraan urakan loppuun saattamista ja takuuaikaisia tapahtumia. Urakan pitäisi kokonaisuudessaan, kaikkien asuntojen osalta olla valmis 4-5/2020. Tarvittaessa palaan asiaan…

(Valokuva; Omat otokset)